Det kan låta konstigt, i det närmast galet för de flesta. Att det är vanligt att det saknas garantier när man  köper en nyproducerad bostadsrätt för miljontals med kronor.

Hur kommer det sig  då att det finns nyproducerade bostadsrätter för tex. 10 miljoner, och ibland ännu mer som saknar garantier.

besiktning av bostadsrätten

För att bena ut detta måste man förstå att garantier är något som tex en säljare frivilligt erbjuder en köpare. Reklamation är något som hanteras i köpslagen och andra frivilliga avtalsformer.

I bästa fall:

Det kan vara en seriös säljare som har med sin garanti kalkylerat att produkten/tjänsten som säljs är av den kvalitet att köparen inte, eller i mycket liten omfattning kommer tillbaka och reklamerar produkten/tjänsten.

I mindre bra fall:

Så kan det vara en säljare som har med sin garanti kalkylerat med att du som köpare av produkten/tjänsten inte läser allt det finstilta, samt alla villkor som ska uppfyllas och med dessa har gjort garantin urvattnad och delvis värdelös, och därmed sällan behöver ersätta den reklamerade produkten/tjänsten.

I  ett ganska dåligt fall:

Så kan det vara en säljare som medvetet säljer en produkt/tjänst av undermålig kvalitet och ibland en förbjuden produkt som har kalkylerat med att du som köpare inser att det  inte lönt att reklamera produkten eller ta striden för att få rätt mot säljaren.

I ett mycket dåligt fall:

Så kan det vara så att säljaren av produkten/tjänsten inte finns längre, eller inte är en avtalspart som du som köpare kan vända dig till och reklamera produkten. I denna kategori hamnar tyvärr en del som köper en nyproducerad bostadsrätt.

När du som köpare köper en nyproducerad bostadsrätt så köper du en andel i en bostadsrättsförening. Du köper inte skälva den fysiska lägenheten, utan köper en andel i ett registrerat kollektiv som tillsammans bygger och äger en eller flera fastigheter.

Detta kollektiv bostadsrätt som startas och styrs i ett inledningsskede av en interimsstyrelse, som oftast är tillsatt av byggaren eller byggentreprenören eller anställda och eller indirekt avlönade av byggaren eller byggentreprenören, och med detta har staka kopplingar till byggaren eller byggentreprenören.

Det kan även vara så att interimsstyrelsen består av personer som är utsedda av byggare, byggentreprenören, fastighetsutvecklare, investerare som väljer att genomföra en konkurrensutsatt upphandling av bygget av bostadsrätterna. I så fall kan kopplingen mellan interimsstyrelsen och byggentreprenören vara av ett betydligt mindre ”familjärt” förhållande.

Om interimsstyrelsen i bostadesrätten består av folk som har starka kopplingar till byggaren  eller byggentreprenören, så finns det inga incitament att minska vinsten för byggaren och eller byggentreprenören. Det finns dessutom ingen vinst att hämta som medlem i en interimsstyrelse. 

I praktiken står ingen på den nybildade bostadsrättsföreningen sida när projektering, upphandling, avtal, produktionen och slutbesiktning genomförs.

Som grädde på moset så har ingen av parterna något större intresse att det utförs en seriös besiktning som har den omfattning som behövs, för att säkerställa att bostadsrätterna inte uppförs med ett antal väsentliga fel och brister.

Är det så illa med alla nyproducerade  bostadsrättslägenheter?

Nja, det finns ett antal både större och mindre byggare, byggentreprenörer, fastighetsutvecklare, investerare, som av konkurrensskäl  förstår att producera  undermåliga bostäder inte är något långsiktigt framgångskoncept. Det är de som är måna om sitt varumärke.

Men sen finns ett antal byggare, byggentreprenörer, fastighetsutvecklare, investerare som inte skyltar med sitt namn av olika skäl. Dem startar bostadsrättsföreningar, ser till att tomter bebyggs av olika mindre byggentreprenörer, där projektering, upphandling, avtal, produktion, besiktning och försäljning sker genom den nystartade bostadsrättsföreningen.

När du köper en andel i en sådan förening, så kan du och din förening sakna möjlighet att reklamera fel eftersom ni saknar motpart.  Du har ju köpt in dig i en andel av en förening. Du som andelsägare har inget avtal med de som har producerat din bostad. Avtalet med byggentreprenören har förhoppningsvis bostadsrättsföreningen. Jag vill understryka förhoppningsvis. Hur många som köper en nyproducerad bostadsrätt har sett avtalet mellan din förening och byggentreprenören? hur många av dessa kan utläsa vad avtalet betyder för dig som andelsägare i föreningen? Finns det några möjligheter att göra garantianspråk eller reklamera fel? Finns byggentreprenören i Sverige? Om inte, vilka lagar reglerar reklamation och garantianspråk då?

De finns de som påstår, på fullt allvar, att det är tryggare att köpa nyproducerade bostadsrätter än äldre. Jag har svårt att förstå vad de lagt i sina ”vågskålar”. Vad talar för en äldre förening?Alla lägenheter är ”sålda” dvs inga lägenheter riskerar att stå tomma.  Det finns betalande hyresgäster för ev. affärslokaler. Belåningsgraden på föreningen är oftast lägre. Det är lagkrav på underhållsplan  för bostadsrättslägenheter, och det finns ganska bra siffror på hur mycket som ska avsättas för kommande underhållsbehov och drift. Det finns en årlig redovisning av föreningens ekonomi för alla år bakåt i tiden. Det sällan någon överraskning hur värdet på föreningens andelar ser ut framöver. Skeptikern skulle för att skruva till det påstå att ” man vet aldrig vad som kan hända med ett gammalt hus” Jo det är precis det man vet, man tittar i underhållsplanen och ser om det stämmer med verkligheten och sedan vet man. Klarar inte av detta så får man ta hjälp.  Skeptikern igen”Men huset kan sätta sig och… ” Ja, lika dyra oförutsedda åtgärder är vanliga på nyproducerade byggnader. Värme, ljud, bulleråtgärder som inte uppfyller lagkrav, enstegstätad fasadputs, dricksvatten som håller fel temperatur, felaktigt utförda avloppstammar, underdimensionerat antal hissar, ny teknik och nya material som inte är beprövade under en längre tid, tak, fasad och glasutförande som kräver omfattande åtgärder strax efter medlemsantalet är fulltaligt.(Konstigt att allvarligare fel uppdagas när alla lägenheter är ”sålda” och inte innan) Listan kan göras lång med alla oförutsedda kostnader som kan och har drabbat en nyproducerad BRF.

Vad kan man göra för att minska risken för att hamna i tråkig situation där bostadsrätten värde och bestånd är i gungning.

Före köp av nyproducerad bostadsrätt:

Ta reda hur ekonomin ser ut, hur ser avtalen ut med entreprenören/er som har byggt? finns det något som liknar reklamationsrätt och garantier? Till vem kan jag och även föreningen reklamera till? Har det gjorts någon opartiskt slutbesiktning och vilka fel noterades i den? Saknas en slutbesiktning? fråga styrelsen om de planerar att göra en i så fall. Gör en överlåtelsebesiktning innan du skriver avtal eller villkora köp med fel klausul om köpet måste gå så fort att nödvändig information saknas  för att ta ställning till om köpet motsvarar dina förväntningar.

När du redan köpt nyproducerad bostadsrätt:

Då kan du göra ungefär samma saker som före ett köp.Hur ser avtalen ut med entreprenören/er som har byggt? finns det något som liknar reklamationsrätt och garantier? Till vem kan jag och även föreningen reklamera till ? Har det gjorts någon opartiskt slutbesiktning och vilka fel noterades i den? Saknas en slutbesiktning, fråga styrelsen om de planerar att göra en.

Vad är poängen med att göre en besiktning i någon av dess former? Om det skulle finnas en garanti eller reklamationsrätt så är den högst sannolik förknippad med en bortre tidsgräns. Några kritiska tider kan vara 2/6/18/24 månader efter godkänd slutbesiktning och ända upp till 5/10 år efter en godkänd slutbesiktning. De olika tiderna beror på vilken avtalsformsom gäller i det enskilda fallet och när en reklamation anses ha skett i rätt tid.

Om det fins standardavtal (AB04/ABT06) mellan föreningen och byggentreprenören så är entreprenörens ansvarstid oftast 10 år. Men för att föreningen ska få någon framgång med en reklamation som sker  mellan år 5 och 10  så måste 2 viktiga kriterier vara uppfyllda:  det måste vara ett väsentligt fel och felet visas ha sin grund i vårdslöshet hos byggentreprenören.

Om du har köpt en tämligen nyproducerad lägenhet,tex 4 år efter den byggdes, så har det förhoppningsvis redan utförts en slutbesiktning och ev. har en garantibesiktning skett före år 2 efter en godkänd slutbesiktning. Föreslå föreningen att göra en garantibesiktning innan 5 år har gått, från att den godkändes. Då finns det oftast  ett garantiansvar att utkräva från byggentreprenören, åtminstone för arbetsprestationen.

Utförligare information finns att läsa i

Köplagen, bostadsrättslagen, AB 04, ABT 06 Läs mer i GP